※ 건축물의 일조 등의 확보를 위한 높이제한 ※

• 공동주택의 일조권 규정(법제61조제2항,영 제86조제2항)

1. 건축법( 제61조 제2항 )

제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는   것은 제외한다)은 채광(採光) 등의 확보를 위하여 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여   야 한다. <개정 2013.5.10>

1. 인접 대지경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우

2. 하나의 대지에 두 동(棟) 이상을 건축하는 경우

2. 건축법시행령(제86조 제2항)

제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)

② 법 제61조제2항에 따라 공동주택은 제1항에 따른 기준에 적합하여야 할 뿐만 아니라    다음 각 호의 기준에 적합하여야 한다. 다만, 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각    방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리가 1미터 이상으로서 건축조례로 정하는 거리 이   상인 다세대주택은 제1호를 적용하지 아니한다. <개정 2009.7.16>

1. 건축물(기숙사는 제외한다)의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이   있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또   는 준주거지역의 건축물은 4배) 이하로 할 것

2. 같은 대지에서 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(한 동의 건축물 각   부분이 서로 마주보고 있는 경우를 포함한다)에 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음 각   목의 거리 이상을 띄어 건축할 것. 다만, 그 대지의 모든 세대가 동지(冬至)를 기준으로   9시에서 15시 사이에 2시간 이상을 계속하여 일조(日照)를 확보할 수 있는 거리 이상으   로 할 수 있다.

가. 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상

나. 가목에도 불구하고 서로 마주보는 건축물 중 남쪽 방향(마주보는 두 동의 축이 남동에서 남서 방향인 경우만 해당한다)의 건축물 높이가 낮고, 주된 개구부(거실과 주된 침실이 있는 부분의 개구부를 말한다)의 방향이 남쪽을 향하는 경우에는 높은 건축물 각 부분의 높이의 0.4배(도시형 생활주택의 경우에는 0.2배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상이고 낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상

다. 가목에도 불구하고 건축물과 부대시설 또는 복리시설이 서로 마주보고 있는 경우에는 부대시설 또는 복리시설 각 부분 높이의 1배 이상

라. 채광창(창넓이가 0.5제곱미터 이상인 창을 말한다)이 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우에는 8미터 이상

마. 측벽과 측벽이 마주보는 경우[마주보는 측벽 중 하나의 측벽에 채광을 위한 창문 등이 설치되어 있지 아니한 바닥면적 3제곱미터 이하의 발코니(출입을 위한 개구부를 포함한다)를 설치하는 경우를 포함한다]에는 4미터 이상

3. 제3조제1항제4호에 따른 주택단지에 두 동 이상의 건축물이 법 제2조제1항제11호에 따른 도로를 사이에 두고 서로 마주보고 있는 경우에는 제2호가목부터 다목까지의 규정을 적용하지 아니하되, 해당 도로의 중심선을 인접 대지경계선으로 보아 제1호를 적용한다.

3. 법령해석

1) 공동주택의 경우 전용주거지역 및 일반주거지역내에서 높이제한의 규정에 적        합하여야 하는 외에 위의 규정에도 적합하여야 하며, 상업지역은 상업활동         목적을 위하여 지정되는 것이므로 공동주택의 경우에는 호텔, 오피스텔의 상        업용 건축물과 동일하게 보아 적용을 배제

2) 채광창이 없는 벽면이라 함은 측벽을 의미하는 것이 아니라 벽면 중 채광창        이 없는 부분을 의미

• 또한 외벽이 단순한 장방형이 아니라 ㄱ. ㄷ. T. Y. +자형 등으로서 동일          한 인접대지경계선을 기준으로 하여 일조권을 적용받는 외벽에 채광을 위          한 창문 등이 없는 각 세대는 채광을 위한 창문등 이 있는 벽면에서 제외

3) 주택단지내 건축법상 도로가 있는 경우 도로중심선을 인접대지경계선으로 간        주하되, 여기서의 도로는 단지내 도로가 아니며 법 제2조 제1항 제11호에 따        른 건축법상 도로를 의미

4) 주택단지 내 건축법상 도로가 지나가는 경우는 종전에는 도로의 위치와 상관        없이 동간거리(제2항 제2호 가목 내지 나목)를 적용하였으나, 현행규정은 도        로 중심선을 가상의 인접대지경계선으로 보고 채광창이 있는 벽면에서 인접        대지경계선까지의 거리(제2항 제1호)를 적용

4. 적용사례

1) 채광창의 정의를 0.5m2 이상으로 정의하였으므로 기존의 건축물에 환기시설        이 없더라도 0.5m2 미만의 창을 설치 할 수 있는지와 공동주택의 경우 전체        벽면을 의미하는지, 하나의 세대를 의미하는 지 여부

☞ 기존의 건축물에 세대당 0.5m2 미만의 채광창을 설치하더라도 일조기준           에 위배된다고 볼 수 없으며, 채광창의 넓이 기준은 세대(가구)를 기준으           로 하는 것임

2) “건축법 시행령” 제119조 제1항 제5호 다목의 규정에 의하여 옥탑 등이           12m를 넘는 경우에만 높이에 산입하는 이유와 일조를 위한 높이제한 규정과        의 배치 여부

☞ 제119조 제1항 제5호 다목의 규정은 건축물의 기능 또는 이용상 옥상에           돌출되는 승강기탑, 계단탑 등의 수평투영면적의 합계가 위 규정의 건축           면적 이하인 경우 그 부분의 높이가 12m를 넘지 아니하는 부분에 대하여           제한적으로 높이에 산입하지 않고 있는 것으로 사료되며,

위 규정에 의하여 건축물의 높이에 산입되지 아니하는 승강기탑, 계단탑           등 부분은 “건축법” 제61조의 규정에 의한 일조등의 확보를 위한 건축물           의 높이제한 규정에 어긋나지 않는 것임